Mereguk Cuan dari Bisnis Sewa Apartemen di BSD

Wednesday, September 13th 2017. | Apartemen B Residence

Ada dua keuntungan utama berinvestasi di sektor properti apartemen, terutama di kawasan BSD City. Keuntungan itu adalah nilai sewa dan capital gain yang terjadi akibat progres penjualan maupun pembangunan.

“Nilai sewa apartemen tiga kali lipat dari nilai sewa rumah dan ruko yang hanya tiga ampai empat persen per tahun,” ujar Ratdi Gunawan, konsultan pemasaran B Residence BSD City, kepada Kompas.com.

Ratdi mengambil contoh cara meraih keuntungan berinvestasi dari nilai sewa. Salah satunya adalah bisnis indekos di daerah BSD City, terutama di sekitas kampus Swiss-German University, Prasetya Mulya Bussines School dan lainnya. Di kawasan itu biaya indekos per bulan berkisar Rp 3,2 juta sampai 3,8 juta per bulan.

“Kalau tiga tahun ke depan apartemen ekslusif yang kami bangun ini . Bisa disewakan Rp 5 juta sampai Rp 6 jutaan per bulan, berarti nilai sewa setahunnya itu Rp 60 jutaan,” tutur Ratdi.

Berdasarkan perhitungan Ratdi, Return on Investment (ROI) bisa didapatkan adalah nilai sewa dibagi investasi si pemilik apartemen. Nilai sewa Rp 60 juta dibagi investasi Rp 500 jutaan.

“Artinya, setahun itu bisa dapat nilai sewa 12 persen. Dengan kata lain, 8 tahun sudah balik modal dari nilai sewa. Itu belum dihitung capital gain yang terjadi akibat progres penjualan dan pembangunan dan pengembangan kawasan di BSD di sekitar Aeon mal. Karena, di sana akan banyak terdapat apartemen mewah, perkantoran dan hotel hotel mewah,” kata Ratdi.

Peluang

Untuk dijual atau disewakan, tawaran properti saat ini memang semakin membanjir. Properti masih menjadi primadona investasi.

Lima tahun silam, mungkin sulit dibayangkan bunga KPR ataupun kredit pemilikan apartemen (KPA) bisa meluruh ke bawah 10 persen setahun. Penurunan bunga KPA dan kredit pemilikan ruko atau rukan malah lebih dalam.

Bunga KPA pada 2011 lalu, ambil contoh, rata-rata masih 10,96 persen. Namun, saat ini, bunga tersebut sudah anjlok hingga level 6,91 persen. Rerata bunga kredit ruko atau rukan turun dari 10,66 persen menjadi 9,9 persen pada kurun waktu yang sama.

Penurunan biaya pembiayaan pemilikan properti tak ayal mendorong minat masyarakat terhadap properti. Perburuan properti tak kalah ramai dengan kegandrungan orang Indonesia berinvestasi emas. Tengok saja gejala demam properti yang terjadi di BSD City.

“Kenaikan harga properti itu hampir pasti, apalagi jika lokasinya strategis,” ujar Freddy Pieloor, perencana keuangan MoneynLove Planning and Consulting, kepada Kontan.

Anda pun bisa turut merasakan “cuan” dari investasi ini. Hanya, syaratnya, modal cukup dan memahami betul risiko yang ada. Bagaimana pun, hukum investasi “high risk high return” harus selalu Anda ingat.

Investasi di properti termasuk investasi “kelas berat”. Sebab, kita membutuhkan modal yang lebih banyak. Sudah begitu, properti tidak selikuid saham, reksadana, atau emas ketika Anda butuh mencairkannya. Jadi, investor properti memang benar-benar butuh amunisi lebih gemuk.

Namun, sebagai salah satu langkah diversifikasi portofolio investasi, tak salah kalau Anda serius menimbang peluang masuk ke instrumen investasi ini untuk memburu keuntungan.

Bisnis dan investasi di properti menawarkan paling tidak dua keuntungan. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang didapatkan dari selisih harga beli dengan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tapi kepemilikan properti lepas dari tangan Anda.

Jika Anda beruntung bisa menyewakan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari sewa itu bisa dimanfaatkan untuk membayar cicilan kredit. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk mendukung tujuan keuangan lain, seperti menyiapkan dana pensiun atau dana pendidikan anak kelak.

Target pasar

Prita Ghozie, perencana keuangan ZAP Finance mengatakan kepada Kontan, menentukan target pasar atau calon penyewa merupakan langkah sangat penting karena berimplikasi pada banyak hal.

Pertama, jenis properti yang hendak Anda sewakan. Jika target pasar Anda adalah mahasiswa, maka membeli unit apartemen tipe studio mungkin lebih tepat ketimbang membeli unit lebih besar dan lengkap.

Sebaliknya, jika target pasar Anda adalah para ekspatriat, maka belilah residensial (landed house) yang lengkap dengan kolam renang. Tapi, jika Anda mengincar pebisnis, pilih ruko atau rukan tentu lebih cocok. Prita menambahkan, untuk properti apartemen, pasar di Indonesia lebih menyukai tipe yang berisi dua kamar.

Kedua, penentuan lokasi. Lokasi properti di dekat pusat pendidikan seperti sekolah atau universitas tentu lebih pas jika Anda menyasar pasar dari kalangan mahasiswa. Sebaliknya jika target Anda adalah pekerja, entah lokal maupun asing, ada baiknya memilih lokasi yang dekat dengan pusat bisnis atau industri.

Harga sewaSetelah Anda sudah memastikan siapa target pasar atau calon penyewa unit properti Anda, langkah selanjutnya adalah menentukan harga sewa.

Riset harga sewa mutlak harus dilakukan. Anda bisa memanfaatkan kecanggihan internet untuk mengakses informasi harga penyewaan. Misalnya, dengan menengok situs jual beli dan sewa properti yang menjamur saat ini.

Penting juga untuk melihat tetangga kanan kiri yang menyewakan unit serupa. Selain itu, tentukan juga properti yang Anda sewakan itu non-furnished alias tanpa perabot, semi-furnished, atau lengkap dengan perabot? Faktor ini turut menentukan harga sewa properti Anda.

Hitung tarif sewa

Prita mengatakanpotensi keuntungan dan risiko investasi dari properti yang kita sewakan, perlu dihitung cermat. Tentukan target return sewa berikut rerata kenaikan tarif sewa. Itu perlu untuk melihat nilai wajar properti milik Anda (lihat simulasi).

Untuk menentukan tarif sewa, Anda bisa mengacu pada tingkat kapitalisasi properti yang kita sewakan. Rata-rata tingkat kapitalisasi properti rumah adalah 3 persen –5 persen, sedangkan apartemen sekitar 7 persen –12 persen. Tapi, itu tergantung dari lokasinya.

Sebagai gambaran, Anda membeli apartemen Rp 440 juta, harga sewa Anda minimal sebesar Rp 440 juta x 12 persen, ekuivalen Rp 52,8 juta per tahun atau Rp 4,4 juta per bulan.
Anda bisa membuka pintu negosiasi dengan calon penyewa yang hendak membayar sewa di depan sekaligus selama satu tahun. Nah, selamat berinvestasi!

tags:

Related For Mereguk Cuan dari Bisnis Sewa Apartemen di BSD